买房究竟应该按照套内面积计价还是要算上公摊面积,这个话题前不久又受到了热议。央广中国之声频率在一则报道中提到了一种“重庆模式”:2002年重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求,商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据。有专家认为,这种模式是比较健全健康的。

  据专家介绍,建筑物的面积有三种定义,第一种是使用面积,也叫地毯面积;第二种叫套内建筑面积,是在使用面积基础上加上套内墙体面积和套际隔断墙50%的墙体面积;第三种叫建筑面积,在上述两种面积基础上再加上公摊面积。

  所谓公摊面积,指的是整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯过道、地下室、设备间等等的水平投影面积。由于公摊面积的存在,建筑面积为100平方米的房子,使用面积可能只有70-80平方米。因此从1998年我国进入商品房时代开始,公摊面积就一直充满了争议。

  所以这并不是一个新话题,所谓“重庆模式”也有一定的夸大成分,因为它并非是一种独创的模式。2018-12-20,北京市人民政府对《北京市城市房地产转让管理办法》做出修改,其中就增加了一条(第二十一条):“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价,但是独栋别墅、整栋楼房和车库(位)转让可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。”可是十年下来,这样的地方性法规实际施行起来却非常困难。因为加入公摊面积计价早已是业界惯例,所以按套内面积计价的重庆才会显得“特立独行”。 

  笔者也跟一些外国人介绍过中国的商品房市场,在谈到这个问题时,大家都觉得很惊讶,因为国际通行的售房惯例是按套内建筑面积计价。不过笔者随即提醒老外,这其实只是计价方式的差异而已,并不会影响房屋的实际价格。对开发商来说,羊毛出在羊身上,公用部分的费用总是要有人来承担的。

  按套内建筑面积计价,看似面积少了,但是单价会提高,所以最终结果还是一样的。 既然总价不会变,那为什么消费者更期待按套内面积计价呢?除了心理作用之外,一个更重要的原因是公摊面积的计算太不透明了。很多时候,到底哪些部位属于公用部分,公用部分的面积如何丈量,费用如何分摊,对消费者来说都是一笔糊涂账。尽管国家制定了相关标准规范,但很多人仍然会有一种不明不白就把钱交出去的感觉。

  相比之下,套内面积似乎更清楚明白一些,也更容易丈量,真正“拿到手”的面积,会让人觉得更心安。 我们也可以反向思考一下,既然以何种方式计价不会影响房屋总价,那开发商为什么要这么拧,不肯迎合消费者的诉求呢?正常的逻辑都会认为,开发商的选择必然更有利于自己这一方,这也更加深了大家对公摊面积计算的不信任感。 

  所以,按套内面积计价固然好,但光靠媒体呼吁几句,很难撼动现状,这个必须由国家出面,制定通行法律并严格执行。事实上,即便按套内面积计价,公摊面积的费用分摊仍是一个绕不开的话题,而且有可能变得更加不透明。所以当务之急是,把公摊面积的国家标准和计算过程放到太阳底下来,减少猫腻,让购房者明白消费。当务之急是,把公摊面积的国家标准和计算过程放到太阳底下来,减少猫腻,让购房者明白消费。