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2018-11-15 16:48 来源:中国经济网陕西

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聚焦 | 近期新房销售与租赁热点专家解读(亿翰智库&西南地产)

时间:2018-11-15 21:56来源: 作者:admin 点击: 0 次
  本文转载自自媒体号<如说地产>  ??主题:新房销售与租赁市场热点解读  ??时间:2018-11-1520:00-21:00  ??主持:西南证券地产首席分析师胡华如  ?嘉宾:亿翰董事及首席研究员张化东博士  ——以下是会议实录——  胡华如:  感谢大家的关注和参与。8月销售排行
4月21日,在南开大学举行的第三届周恩来研究国际学术研讨会上,周恩来堂侄、南开大学周恩来研究中心研究员周尔鎏首次公开解读周恩来两封家书。

  本文转载自自媒体号<如说地产>

  ??主题新房销售与租赁市场热点解读

  ??时间:2018-11-15 20:00-21:00

  ??主持:西南证券地产首席分析师 胡华如

  ?嘉宾:亿翰董事及首席研究员 张化东博士

  ——以下是会议实录——

  胡华如:

  感谢大家的关注和参与。8月销售排行榜我们已经整理了图片,大家可以关注。月度的销售会议我们并不是每次都举办,但我们认为在目前时点,举办一个电话会议比较重要。因为7月和8月的销售情况,从总量、区域市场、房企这几个维度看有转冷的迹象,土地市场三季度以来流拍明显增多,租赁市场特别是中低端租金水平上涨比较明显。股票市场中两大指标股中国恒大和万科在8月份也有明显的估值修复行情,这是我们在6、7月份没有看到的。在现在这个时点往后看,可预期的传统的地产政策窗口期和房地产税草案征求意见稿的预期也在走强。

  所以这个时点我们组织个电话会议。今天我们邀请到了亿翰智库的董事兼首席研究员张博士做一个分享,主要讲新房销售的一些新变化和租赁市场热点。在此之前,我先简要汇报下我们团队最新的投资观点,包括基本面、政策面和地产股配置三个方面。

  基本面,我们判断今年6月份是近一两年内销售增速的高点,比如新城、招商蛇口、碧桂园等增速都很高,保利当月的销售甚至超过600亿。今年中报我们判断也是近两年甚至后两年业绩增速的高点。所以在7月份我们也调低了板块的投资评级至“跟随大市”,我们判断增速会走弱,而且大部分缺乏基本面的个股我们长期不看好。行业数据方面,我们判断在9、11和12月这三个月份同比增速压力较大,但总量数据是窄幅震荡;销量会有所回落;土地购置在三季度会比较差,四季度环比预计会略提升;购房预期在今年四季度和明年一季度会有明显降温,其触发点可能是流动性的锁定及长效机制比如房地产草案的预期影响。全国总体看房价上涨的势头可能会在明年二季度比如五六月份会看到环比上涨的城市大幅度减少,同比增速出现明显回落。今年我们判断暂时看不到,今年房价还会上涨。主流房企的销售目标我们认为今年大部分都会完成,但下半年回款率会有些压力,市场会继续分化。销售会冷热不均,即便同一个城市也会存在有的地方好,有的地方没那么好,具体要看项目性价比。

  政策面,主要观察几个重要的时间窗口,我们很难预测具体的政策内容,对时间窗口的预测可能会更靠谱一些。9月底、10月中、12月初这三个时间窗口相对比较重要,内容方面,限制流动性的政策和房地产草案的征求意见及初审,低能级且房价上涨压力较大的城市去库存政策的退出、预售门槛的提升等。针对住房消费市场,比如租赁市场的居住权,集体用地流转的资格权这些。总之长效机制政策会慢慢浮出水面,会逐步影响购房者特别是投资投机需求的预期和入市节奏。

  地产股,主流地产股业绩和销售有保证,所以有自下而上的修复基础,板块面临的风险其实与整个市场相比更小一些,至少反映的更早更为充分一些,所以对于主流地产股,其相对配置价值大于绝对配置价值。我们认为三四线棚改货币化比例的降低或退出、房地产税的推出,其实对于消费及地产相关产业链的影响大于地产本身。在目前时点,我们判断万科和恒大的估值底是比较确认的,万科最低6X,恒大4.5X,现在完成了初步的估值修复,我们建议标配主流地产股超配龙头地产股。9到10月份,可能会由于房地产税预期的扰动带来一个配置的良机。推荐万科、恒大、保利、融创、碧桂园,其他看好招商蛇口、阳光城,港股的金茂和龙光地产。

  张化东:

???

  重磅 | 2018年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200【第50期】

  非常感谢胡总的邀请。其实每个月我们会公布200强房地产企业销售业绩,这个月我们增加了权益销售的统计,现在有三个榜,销售金额、销售面积和权益销售,这个榜单会在每个月最后一个自然日发出来。这次推出来之后,有如下几点大家关注。第一是前十名受到广泛关注,主要是业绩过好吸引关注,存在政策压力和社会关注压力。前十名当中万科、保利、恒大、碧桂园、融创、绿地、中海这七家是比较稳的,剩下的龙湖、新城、华润、招商、华夏这五家在争十强的最后三席。但最近我们能明显感受到企业对于自身销售规模的追求开始放慢,对于企业经营的风险开始更加重视,这是7、8月份企业除了市场之外最关注的点。其次,我们看到半年报里面,很多企业净利润率提升和业绩同比增幅是非常显著的,这和15、16年房价上涨有直接关系,因为今年结转的大部分都是17年上半年销售的楼盘,利润的提升是非常明显的。对于规模的关注方面,很多的企业对于规模的关注不在第一位了,而是把安全放到第一位。对于三四线城市,很多企业很关注,市场分歧也较大。

  对于区域市场的看法

  1.三四线市场

  从17年开始,整个三四线市场受到很大关注,我们认为当下三四线市场存在强者变弱的情况。环一线的市场、限购限贷的三四线市场房价盘整交易量在下跌,包括环京、环沪的市场。另外,一年多内涨幅超过70、80%以上的,均价超过15000以上的三四线城市,出现了一个价格透支的特征,量的确存在调整。我们跟很多企业交流发现,热销的情况没有了,之前推盘后当日去化率在90%-95%,但现在不是了。热销没有了不代表不销,月度去化率还是在60-70%左右的正常水平。这些城市的确受到价格上涨的约束,成交量下行。

  我们坚持之前的观点,认为三四线市场是一个系统性修复的市场。我们回顾下2009-2011年的行情,从2009年过热之后2011年开始下行,原因是整个系统被摧毁了。第一,因为2011年当时供给增大,一年的供应量三年才能消化掉,2009到2011年的供应可以消化7-9年。第二个,整体的配套是不成熟的,很多城市都是造新区,入住后没有菜场、学校、医院,交通不发达。第三个,开发商出现了问题,随着后来开发商进入增多供应量增大,一些小的开发商现金流出现问题,一些金融机构观察到这一现象,也不愿意再进入三四线市场。从11年到15年整个市场非常不好。

  那为什么是系统性修复呢? 第一,13年开始,很多城市在减少供地量,在经济较发达的地方,已经不怎么供地了。第二,很多新的城区,配套开始逐步成熟。开发商因为在一线城市拿地价格变高开始关注三四线城市,金融机构也开始关注经济比较好、基本面比较好的三四线市场。所以说,我认为15年底到16年上半年开始三四线市场逐步上涨的过程是一个系统修复的过程。

  而棚改货币化安置只是一个催化剂,不是一个基础性的、决定性的驱动因素。在系统修复的前提下,棚改货币化才有意义。我们研究发现,取十几二十几个城市作为样本,棚改货币化的比例和房价涨幅没有任何线性相关关系。所以棚改货币化政策变化对于三四线城市基本面不会产生一个决定性的作用,我们认为大家对于三四线市场的担心至少要打一个折扣。我们选取21个三四线城市的样本,城区人口在150万-200万以上的城市,这些城市建设用地指标都在200-300万方左右。我认为居住用地建设用地指标对于这些城市还是比较严格的,不会出现之前09-11年大量的土地供应增多的情况。任何货币化的活动,不会影响建设用地指标,对于供给量增多带动销售价格下降的预期不必太高。

  需求方面,大多数机构投资者和我们对于三四线市场的需求理解还不够。我举几个例子,第一个例子,三四线城市价格偏高、户型偏大的楼盘相比一般楼盘卖的好。比如碧桂园的劳斯莱斯产品、中粮的劳力士产品等。很多开发商告诉我们用二线城市的成熟户型打三四线效果很好,因为有升级的需求,之前三四线产品不行,很多需求没有得到满足。第二个例子,人口方面,两类城市的市场不会有问题。第一类城市,常住人口减少速度小于户籍人口减少速度或者是常住人口少于户籍人口的这些城市。这些人离开城市,去大城市赚钱之后还会回乡置业,因为他缺少大城市购房资格且大城市购房门槛过高。如果两个人每月可支配收入15000元,两年就可以回县城买一个还可以的房子。第二类,县城人口占县全部人口比例较低的城市,大部分人还在乡镇、村生活的人,也有很大的需求,因为存在较强的就医、入学的需求。可能三四线市场消费正在降级,但是住房改善需求在升级或者正在路上,这点不必过度悲观,并且未来市场政策还是偏正面的。

  2.其他市场

  普通二线市场表现较好,尤其是以西安、天津等具有历史积淀的城市为代表,相继放宽人口政策后房屋需求较大,人口政策显效;价格方面,二线城市仍与一线城市价差较大,且居住品质有较大提升,具有较强吸引力。成交量方面,一线城市已经开始修复,成交量缓慢上行,价格保持平稳,合肥、南京、苏州、天津等重点二线城市房价涨幅较快,政策调控趋严,且执行较为严格,出现量的调整,7月环比下降20-30%,8月预计会有缓慢恢复。

  市场节奏放慢的原因

  第一,前期地王跨周期开发,本身地王开发节奏较慢,所以土地开发速度趋缓;第二,7、8月份为市场淡季,企业重点在“金九银十”进行备货;第三,企业对于未来的判断难以下定论,正在观望。截止目前土地流拍量是去年的一倍,6月底开始,企业重新制定投资指标,提高利润预期,例如原来7%净利率,现在没有10%净利率不去拿地,在价格受限前提下,土地拿地标准会向上提升;第四,去杠杆使得银行对企业贷款趋谨慎,且向头部集中,尾部企业贷款较困难,目前流拍已形成负反馈机制,企业对未来土地价格的预期向下。

  租赁市场观点

  第一,关于租售比。租售比可类比PE估值,银行、石油、地产等蓝筹享受低PE,科技、成长型股票享受高PE,原因在于股价预期的上涨,而非EPS的短期上涨。成长型市场中,租售比偏低,成熟型市场租售比偏高,一线及重点城市房租上涨的原因主要是未来房价上涨的空间下降,由成长型市场变为成熟型市场。我们认为租售比的合理回归不是因为房价下跌,很有可能是由于房租上涨带来的,从成长型市场到成熟市场,房租上涨是必然的。同时,银行、基金公司等关注到长租行业,随着资本的进入,推高房租价格,租售比势必提高。

  第二,需求方面。政策改变中高端需求,高端需求是以租代售,资本的冲击带来一定影响,中高端需求逐渐被满足,但中低端需求没有被满足是最大的问题,市场价格上拉的过程中,低端需求得不到满足,对城市的发展是有害的,可利用城中村改造、集体建设用地保障低端市场住房租赁。地方政府需要增加关注度,因为单靠租赁公司无法解决。政策方面,国家出台政策允许集体建设用地转做租赁,十九大提出租售并举,实际为双轨制,比原来的纯保障性住房更加容易推动,不完全是行政手段,引入长租公寓市场化运作可以满足中端用户的需求,集体用地的出让,有利于地方政府防控安全风险。

  第三,可增加城中村原居民的收入。通过城中村改造,可合法对外租赁,提供规范性的安全保障,租赁市场很有可能变为双轨制。但地方政府应主动负担低端市场的保障,不只是廉租房,对于城市服务业居民,政府责任应主动承担,目前很多地方政府成立运营公司,未来有较大空间。

  问答环节Q&A

Q1:一二线新房销售受到严厉的调控政策,目前依然在不断趋严,未来什么信号可以判断从严格到宽松转变?

A1:主要可以关注两点:第一,交易量明显萎缩,价格全面停涨,区域市场全面转冷,可能会使得调控政策的执行出现放松;第二,城市出台了替代性的长效机制,例如有无对房产税预期中影响较大的政策推出,短效的调控政策可能会有局部放松,整体上看肯定会因城施策。

Q2:房子价格不涨,租金上涨的压力较大,若地方政府直接采用行政方式限制租金上涨对市场的影响如何?

A2:市场机制相对较为灵活,目前租金已经上涨,再下降难度较大。直接限制租金价格上涨,可能会带来其他租赁成本的上升,或者导致租住的标准降低,但是城市里面总需要有人提供基础性的服务,这一块政府应主动承担责任保障城市低端租赁需求,中高端可以限制增速。

Q3:七八月份西安、北京等城市租金上涨明显,长租公寓运营商如何运用资本市场推动租金上涨的?

A3:目前可租赁房屋并不是太多,长租公寓必须要扩大市场占有量,出现抢夺房源、租金提高的情况,大多数长租公寓目前都是亏损状态,但希望通过租金按年的上涨抹平拿房的成本,前两年租金抹平固定资产投资摊入,通过后面租金逐年上涨来提供利润。另一方面,长租和自然人租房不一样,长租附加经营管理的服务,租金的上涨较为正常。

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